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“违法建筑”及“违章建筑”两词在生活中时常被人们提及，但我国现行法律、法规并没有对“违法建筑”及“违章建筑”作出明确、统一的定义。1990年实施的《城市规划法》第40条出现了首次对出现了“违法建筑”一词，2005年实施《建设部关于印发<城市房屋拆迁工作规程>的通知》该通知第十一条规定：“《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。对违法建筑依据《城市规划法》及地方城市规划实施条例规定处理。”至此，首次有相关部门规章对“违法建筑”的内涵进行确定。而“违章建筑”也逐渐被“违法建筑”一词所替代。

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根据《土地管理法》和《城乡规划法》等法律、法规的规定，违法建筑可总结归纳为以下几类：

（1）未依法取得建设工程规划许可证建设的建筑物、构建物及其他设施；

（2）不按建设工程规划许可证确定的建设工程位置、功能、层数、标高、面积和建筑造型以及其他要求建设的建筑物、构筑物及其他设施；

（3）未按规定期限拆除的临时建筑物、构筑物及其他设施；

（4）其他违反城市规划进行的建设。

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涉诉房屋未取得房屋产权证且行政机关未对房屋合法性进行审查前，诉请法院要求归还涉诉房屋并支付占有使用费的，一般认定其实质为请求确认违法建筑权利归属。

《民法典》第二百三十四条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”《民法典》第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因违法建筑并非“合法建造”，建造人不能取得该违法建筑所有权，因此，若就违法建筑的归属发生纠纷而诉诸法院的，法院势必需对违法建筑进行审查及认定。但根据《八民会议纪要》第21条规定，司法机关无权对违法建筑进行认定，故对于此类案件，人民法院应不予受理。

相关裁判观点：涉诉房屋没有办理房产证，其合法性需由有权行政机关审查认定。江某一审起诉请求龙某归还涉诉房屋及支付房屋使用费，一审法院认定其实质是请求确认违法建设权利归属及内容，定性准确。一审法院依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条规定，裁定驳回江某的起诉，处理并无不当。【（2021）粤01民终12641号】

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违法建筑因为其违法性而不能取得所有权，但其在被行政机关拆除前，仍具有一定的使用价值，权利人对该违法建享有占有、使用、收益权。

违法建筑自建造行为成就后，在被行政机关拆除前，具有不动产的财产性能和用途，是否属于合法建造并不影响或降低违法建筑的财产性权益和使用效率。建造人对违法建筑具有事实上的管理与控制，享有占有利益，对违法建筑可实际占有、使用和收益。《民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”违法建筑权利人可依据建造、继承、租赁、买卖等各种合法原因，对违法建筑享有占有、使用、收益的权利。

相关裁判观点一：在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前，违法建筑仍具有一定的使用价值。被执行人某龙公司对某大厦建筑虽不享有所有权，但其长期占有、使用并以租赁等方式取得收益，上述建筑应视为被执行人某龙公司的具有使用价值的可供执行财产。【（2016）最高法执监161号】

相关裁判观点二：各方确认该涉案房屋系违法建筑，因此，在政府有关部门对涉案房产的所有权进行确认之前，曹某对涉案房屋不享有所有权，其要求过户的请求予以驳回，但可依据协议约定享有该涉案房屋的占有权、使用权、收益权。因此，曹某某应按照每月5000元租金的标准返还自2014年3月21日起的租金。【（2019）粤03民终13003号】

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合法占有的违章建筑被他人侵占时，权利人有权主张返还，但该主张受一年除斥期间的限制。

占有作为一种事实状态，体现了财产秩序。从维护财产秩序的角度出发,无论占有是否合法，均不受私力侵害,这是一般公共利益和社会秩序的要求。如果否认违法建筑的合法占有，任由他人侵占、使用、收益，将有违“任何人不得从其违法行为中受益”的基本法理。根据《民法典》第四百六十二条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”权利人在其占有受他人侵害的情况下，可基于合法的占有，请求不法行为人返还占有物，但该请求应自侵占发生之日起一年内行使。

相关裁判观点一：本案吴某、张某的诉讼请求是返还房屋和占有使用费，并未对涉案房屋的权属提出确权，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条以及第二百四十五条第一款的规定，占有并不以权利人对建筑物享有所有权为前提，基于其他关系产生的合法占有亦应予保护，因此如吴某、张某对涉案房屋享有合法的占有权利，其占有权应予以保护，一审法院以本案无法对涉案房屋权属作出确认为由，驳回吴某、张某的起诉，适用法律错误，本院予以纠正，本案一审法院应当进行实体审理。【（2018）粤0307民初19557号】

相关裁判观点二：关于xx公司主张其系合法占用人而主张返还涉案办公室，但《物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占之日其一年内未行使的，请求权消灭。xx公司确认自涉案办公楼建成之后，xx贸易部、xx管理所即开始使用涉案办公室。因此，xx公司以此为由主张返还涉案办公室，本院亦不予支持。【（2016）粤01民终51号】

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违章建筑被他人侵占时，权利人有权基于占有保护的规定要求停止侵害、排除妨碍。

自无权占有行为发生之日起一年内，占有人未行使返还原物请求权的，该权利消灭。但若无权占有人的占有行为一直处于持续状态，或者妨害结果继续存在，权利人的合法占有就一直处在被侵害的状态，权利人仍有权提起排除妨害之诉，不受诉讼时效和除斥期间的限制。

相关裁判观点：本案诉讼系被申请人基于占有权提起的占有物返还及排除妨害之诉，因此，本案涉及的房屋是否为违章建筑，不属于本案的审查范围，亦不影响被申请人基于《物权法》有关占有的规定行使相关的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。但因翟某的无权占有涉案房屋的行为一直处于持续状态，且被申请人对占有物排除妨害及损害赔偿的请求权并未消失，原审法院判决申请人返还涉案的房屋并支付房屋占有期间的使用费，并无不当。【（2019）鄂民申1599号】

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本文作者 

彭俏律师

彭俏律师，广东连越律师事务所律师，毕业于湘潭大学，法律硕士。
彭俏律师专注于民商事诉讼及仲裁、政府及企业法律顾问、教育法律等专业领域。